彭琰博士代理的中国农村信托投资公司北京证券部应诉金大都娱乐城公司的办公楼租赁纠纷案件，以胜诉结案。

案例简介：

 北京金大都美食娱乐城有限公司（以下称“金大都”）与中国农村信托投资公司北京证券部（以下简称“北证”）签订了《承包经营协议》及补充协议。约定：“金大都”将坐落在北京西城区三里河北街五号院三号楼总面积为3280m 的楼房（其中三层二套共计80 m 不包括在内）发包给“北证”经营，承包年限为十年，承包金每年550万。后来发生纠纷，金大都诉至北京市第二中级人民法院。

“金大都”诉称：“北证”不仅未按期交纳租赁费及工程改造费，且擅自改变房屋结构，转租他人，严重违反了合同的约定，损害了其合法权益，要求被告“北证”腾退所租赁的房屋，并交清所欠的租赁费及承担装修费及原告的损失共计450万元。

我方认为，被告并未违约，也从未拖欠过原告的租赁费，且原告有多处违约行为，相关事实和理由如下：

一、原告没有按期交付约定的房屋给被告

    合同约定，原告应交付装修规格不低于三星级宾馆，并按国家有关规定验收合格的房屋给被告使用。工程竣工，但至今工程没有经国家主管机构进行质量核定，并且空调和热水在7、8月份仍不能使用。报警系统至今尚未验收，煤气至今尚未通气。作为办公用房，这些设施未开通，是无法使用和进入办公状态的,又怎能谈得上已符合三星级宾馆的标准而交付使用呢？

二、租金应按实际使用的时间和面积计算

    我方才从出租方工地负责人手中接到出租房屋的钥匙，该房屋的使用权才转移于被告。合同约定，原告提供房屋的产权证、规划图等文件。被告一直索要产权证，但原告一直未给，致使被告一直不能使用房屋的一层，二层和地下一层。因此，租金应按实际使用的面积支付。

三、被告并没有擅自改变房屋结构

 为了办公方便，被告对房屋进行了简单的改装，房屋内部用铝合金板隔开,但这并不改变房屋的结构，铝合金未到天棚，且易于拆卸。

其中两个房间暂借给内部公司使用，但面积很小。因此原告诉称被告擅自改变房屋结构，转租他人，与事实不符。

一审法院大部分接受了我方观点。