物权期待权这一概念在我国法律法规中没有明确定义，是《异议复议规定》起草者引入的德国法下的概念，以此作为保护不动产买受人的理论基础。物权期待权是指“对于已经签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物权的期待权具有排除执行的效力。”[1]我国大陆对物权期待权的保护，最早见于2002年最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》[2]中，对具有消费者身份的房屋买受人物权期待权的保护。尔后，2004年3月1日生效的《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条[3]，将物权期待权保护的对象扩大至自开发商处受让房屋的所有买受人。其后，最高人民法院又在《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条[4]，将物权期待权保护的对象扩大到所有登记财产的买受人。对预告登记的物权期待权进行保护源于《物权法》[5]的规定。《异议复议规定》第二十八条至第三十条[6]进一步修改和补充了物权期待权，不动产买受人的物权期待权进一步划分为一般买受人的物权期待权、房屋消费者的物权期待权和预告登记权利人物权期待权。

房屋消费者物权期待权强调不动产买受人必须是自然人，所购房屋系买受人自房地产开发商处购得用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的购房款超过合同约定总价款的50%，房屋消费者物权期待权优先于承包人就房屋享有的工程价款优先受偿权和抵押权人就房屋享有的优先受偿权，其立法目的主要在于保护消费者的生存权。而一般买受人物权期待权相较于房屋消费者物权期待权不要求买受人为消费者，对房屋用途和买受人名下房屋数量亦无要求，因买受人已经为取得物权履行了一定义务并以实际占有房屋对外进行了公示，而纳入保护范围，其背后更多的是“无恒产者无恒心”、“对人民群众生活资料予以优先保护”的政策考量。预告登记权利人因对将来发生不动产物权变动的请求权办理了预告登记，公示请求权具有了排他效力，因而对房屋享有物权期待权。

《异议复议规定》第二十八条对能够阻却债权执行的一般买受人物权期待权规定了以下五个构成要件：第一，申请实现的债权限于金钱债权，对于非金钱债权的执行，例如一房多卖的情况下，无法简单得出案外人物权期待权优先的结论；第二，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第三，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；第四，人民法院查封前已经合法占有不动产；第五，非因买受人自身原因未办理过户登记。

一般买受人的物权期待权是否可以阻却享有抵押权的金钱债权执行在理论和实务界尚存争议，分析路径主要有以下两种：

第一，《异议复议规定》第二十八条是否属于《异议复议规定》第二十七条但书条款规定的内容。

《异议复议规定》第二十七条是关于案外人排除执行的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”这里“法律、司法解释”的范畴是否包括《异议复议规定》第二十八条主要有以下两种观点。

支持派认为，根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》，司法解释由最高人民法院制定，形式分为“解释”、“规定”、“批复”、“决定”四种。《异议复议规定》是形式为“规定”的司法解释，《异议复议规定》第二十八条属于《异议复议规定》第二十七条但书条款规定的内容。[7]在案外人证明其享有一般买受人物权期待权时，可以阻却享有抵押权的金钱债权执行。

最高人民法院支持该观点的判决举例如下：

反对派认为，《异议复议规定》第二十七条但书条款的规定不包括《异议复议规定》第二十八条的规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，权利排序应为:房屋消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞一般买受人的物权期待权。[8]因此，一般买受人物权期待权不能阻却享有抵押权的金钱债权执行。

最高人民法院支持该观点的判决举例如下：

第二，对于《异议复议规定》第二十八条构成要件中的“非因买受人自身原因未办理过户登记”做重点审查。从最高人民法院司法判例来看，法院一般从以下几个角度进行分析：买受人签订买卖合同时对房屋设有抵押登记是否明知、抵押权人是否同意出售抵押物、买受人对于不能办理过户登记是否存在其他过错等。

分析角度之一：买受人签订买卖合同时明知房屋设有抵押登记，或者房屋将设立抵押登记，忽略了他人权利障碍，买受人对房屋不能办理过户登记存在过错，不能阻却享有抵押权的金钱债权执行。

最高人民法院支持该观点的判决举例如下：

分析角度之二：如抵押权人同意转让抵押物，则买受人对于房屋买卖产生合理信赖，已尽到相应的注意义务，房屋未能办理过户登记并非买受人的原因，一般买受人的物权期待权可以阻却享有抵押权的金钱债权执行。

最高人民法院支持该观点的判决举例如下：

分析角度之三：买受人对房屋不能办理过户登记是否存在其他过错。如果先签订买卖合同后抵押，且买受人对于不能办理过户登记无过错，可以阻却享有抵押权的金钱债权执行。如果买受人对于不能办理过户登记存在过错，不能阻却享有抵押权的金钱债权执行。

最高人民法院支持该观点的判决举例如下：

《九民纪要》第117条对《异议复议规定》第二十八条第（4）项规定的“买受人自身原因”列举了三种主要情形，“不动产已经办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记”。《九民纪要》对“买受人自身原因”三种主要情形的列举，从正面阐述了在这三种情形下，《异议复议规定》第二十八条要件欠缺，一般买受人的物权期待权不能阻却金钱债权的执行；并且进一步明确了，“买受人自身原因”不仅包括买受人有过错“故意不办理过户登记”，也包括与买受人自身相关的客观障碍，例如“买受人因购房政策限制不能办理过户登记”。

从表面上看,《九民纪要》似乎明确了只要存在抵押，一般买受人不能排除抵押权人对房屋的司法执行，解决了长久以来的争议问题，有助于统一裁判思路，约束法官自由裁量空间，提高司法公信力。但不必讳言，笔者认为，《九民纪要》第117条值得商榷和讨论。

首先，《九民纪要》第117条只能参照适用，不能依此得出“一般买受人不能排除抵押权人对房屋的司法执行”这一结论。执行异议之诉中一般买受人的物权期待权能否阻却抵押权人提起的金钱债权的，应当综合案件的实际情况，参照适用《异议复议规定》第二十八条，全面、细致的审查各要件是否满足。《九民纪要》117条只是对《异议复议规定》第二十八条提供具体法律适用、进行说理论证时的参考，不应机械套用。

其次，将“不动产已经办理了抵押登记”明确列为“买受人自身原因”，意味着选择了前文所述第二种分析路径，放弃了前文所述第一种分析路径。更进一步的，抵押权是物权，具有对世效力，而一般买受人仅享有对出卖人转移房屋所有权的债权，在分析一般买受人是否享有阻却抵押权人对房屋强制执行的实体权利这一问题时，抵押权并不必然优先于一般买受人的物权期待权，需要参考第二十八条构成要件是否满足来具体分析，取决于买卖合同的履行程度和一般买受人是否有过错，这一分析路径无疑将挑战和冲击我国物权法和不动产登记的公示制度，是否有充分的法律依据？

再次，“不动产已经办理了抵押登记、因购房政策限制不能办理过户登记和买受人故意不办理过户登记”这三种情形的表述是沿用了《异议复议规定》起草者解释，还是对起草者解释的修正？《异议复议规定》起草者对归责于买受人的原因解释分为三个层面，“一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。例如，明知某地限制购房，在不符合条件的情况下仍然购房导致无法办理过户手续。三是消极不行使登记权利。”[9]《九民纪要》的表述与之接近，但又不同。如果《九民纪要》第117条只是重申起草者解释，那么是否有必要通过《九民纪要》再次宣传，将“不动产之上设定有其他人的抵押权登记，买受人没有履行合理注意义务”简单表述为“不动产已经办理了抵押登记”可能会引起理解上的分歧；如果是对《异议复议规定》起草者解释的修正，将“不动产已经办理了抵押登记”笼统归为“买受人自身原因”似有不妥。在先签署买卖合同、后办理抵押情形，如买受人没有其他过错，出卖人恶意抵押，买受人无法履行注意义务以避免损失，房屋存在抵押不应归责于买受人。特别是在一些网签备案制度、预告登记制度未全面实施的区域，或者因政府原因等无法及时网签备案或办理预告登记的区域，买受人也很难采取有效措施排除在后抵押登记，更难以归责于买受人。

由此可见，《九民纪要》117条对《异议复议规定》第28条提示了一些裁判思路，但所传达的裁判精神仍不明确，理解起来不免存在分歧。《九民纪要》目前仍只公布了征求意见稿，未来是否会对该问题进一步的明确或完善，未来的司法实践也可能借此契机进一步的统一裁判规则，值得继续关注。

[1] 参见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》（人民法院出版社，2015年7月第1版）第422页。

[2]《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（最高人民法院发文，2002年6月27日生效）第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（最高人民法院发文，2005年12月25日生效）“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”

[3]《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发（2004）5号，2004年3月1日起施行)”十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”

[4]《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（最高人民法院发文，2005年1月1日生效，2008年12月16日修订）第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

[5]《物权法》第二十条“事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

[6]《异议复议规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”

[7] 参见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》（人民法院出版社，2015年7月第1版）第391页。

[8] 王毓莹：《不动产买受人提起的执行异议之诉的处理》，载《人民法院报》2019年2月21日第007版。

[9] 参见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》（人民法院出版社，2015年7月第1版）第425页。