征集

12月11日，节目播出“华银城”三位业主维权的案例后，不少华银城业主都在和栏目组咨询相关法律问题，现栏目组将就该项目面临的法律纠纷，广泛征集线索和当事人，组建律师团队，让业主能够通过法律手段维护自己的合法权益。

公司在商品房买卖合同中约定2019年5月交房，如果不能如期交房则属于开发商违反合同条约，业主有权要求开发商按照协议支付违约金，并追究其违约责任。若合同目的不能实现，可以提出解除合同。合同解除之后，就是双方返还的情况，逾期利息和违约金可以参考合同来执行。

现北京电视台科教频道《律师帮帮忙》将征集有同样诉求的朋友，共同维护自己的权益！有意者请直接后台留言，留下您的联系方式和姓名，您所购买的时间和交房的时间，也可以拨打栏目热线报名维权4006664885。

12月11日，节目播出“华银城”三位业主维权的案例后，不少华银城业主都在和栏目组咨询相关法律问题，如今栏目组征集华银城业主集体诉讼的事情还在进行，“天鹅湖”项目的业主又走进了演播室，向律师陈述自己的遭遇，希望能够得到律师的帮助。

天鹅湖的业主到底经历了什么呢？交了贰拾几万的房款最终能维护自己的权益吗？如果选择退房，房款能顺利拿回吗？开发商到底有没有违约，逾期交房呢？

今晚19：08分BTV科教频道《律师帮帮忙》来自北京市盈科律师事务所的吕丛律师和帮忙团观察员赵可老师，来帮天鹅湖的业主袁女士支招、维权。

案例回顾

2015年5月2日袁女士购买了河北华银天鹅湖的一套房子，在合同中明确约定2017年8月13日交房，可是现在离约定的交房日期已经过去1年的时间了，不仅开发商没有交房，甚至到目前项目还没有动工。

袁女士当时买房的时候只交了23万，与房地产开发商签订了《商品房预定合同》，当时开发商说，在2017年交完房后，后期有八年的时间由天鹅湖房地产公司来经营。按照开发商的说法，一套价值94万元的房子，袁女士只需要交23万就可以拥有了。

然而前一段时间房地产公司突然给袁女士致电，表示由于之前约定的房子还没有盖，需要袁女士尽快办理手续，来给她换一套房子。面对这样的开发商，袁女士心里开始打鼓，觉得公司实在不靠谱，希望开发商能够配合，将自己的房子退掉。这个时候开发商的态度是，退房是可以的，365天之后是没无利息退款。算上之前买期房的等待时间，袁女士的这20多万，在开发商处被占用了三年的时间，非但不能立刻退款，还需要再等一年才能无利息退款。

面对袁女士的遭遇，让我们看看来自北京市盈科律师事务所的吕丛律师和我们的帮忙团观察员赵可老师如何支招。

律师支招

听完了袁女士的叙述，吕丛律师认为：袁女士所签订的《商品房预定合同》原则上来说和商品房买卖合同还是有区别的，一般在预定合同中会约定买卖双方还要再签署一个正式的房屋买卖合同。根据袁女士提供的《商品房预定合同》我看到目前合同中的一些条款，其中包含了支付方式，交房的日期和逾期交房的违约责任，并且清楚的陈述项目的建设标准，包括袁女士所购买的房屋的具体位置，还有楼号和建筑面积，从合同中的相关内容来看它已经符合商品房买卖合同的整个基本要件，所以可以认定其实这个合同不是简单的预定合同而是商品房屋买卖合同。

宣传效果

根据《审理商品房买卖合同的解释》第五条的规定：商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，也就是说合同的本质要以合同的内容为准，而不是仅看它的名称认购书等。

在袁女士提供的合同中，明确了出卖人逾期交房的违约责任，在第七条有一个明确的约定。开发商的合同中没有写当事人有解除的权利。合同中表示，出卖人自本合同约定交付日第二日起，买受人已交付房价的按日万分之一向买受人支付违约金至实际交付之日止。然后买受人不再追究出卖人的其他违约交房的责任。在这样的情况下，作为购房者到底有没有解除权呢？法律其实是有规定的，有约定的从约定，没有约定的从法定。可以依据《合同法》第94条，还有房屋买卖合同的相关的司法解释的相关规定，可以先给开发商一个催告函，催告他如果三个月之内还是没有把房屋交付给购买者，那么作为购买者就可以要求行使法定的解除权，跟开发商解除合同关系，同时要求开发商承担相应的退还房屋的房款同时支付利息。所以对方所说的无息退款是没有法律依据的。

我们再来看一下，在买房之初签订的委托经营合同，委托合同是以双方信任为存在基础的，如果一方不守信用失信于另一方继续履行合同就没有必要了。《合同法》第四百一十条还有规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，因解除合同给对方造成损失的除不可归责于该当事人的事由以外应当赔偿损失。法律赋予了双方当事人都可以任意终止的权利，也就是说任何一方想要终止合同，就可以随时提出解除合同而且不需要有任何的理由，但是受托人处理事务不尽注意义务怠于委托事务的处理，委托人无奈而解除委托合同的，虽然会给受托人造成一定的损失，但因解除合同还有事由不可归责于委托人或者不能完全归责于委托人，委托人对受托人因合同终止而遭受的损失可以不予赔偿或者只赔偿其部分损失。

嘉宾支招

在签订商品房买卖合同的时候一定要看开发商资质是否齐全，如果开发商手续不齐全，最终签订的协议也是无效协议，很可能导致钱款被占用，后续还需要通过诉讼的方式来追回自己的钱款，给自己平添了很多麻烦。

开发商在销售商品房的时候需要具备五种证件：

1、《国有土地使用权证》

2、《建设用地规划许可证》

3、《建设工程规划许可证》

4、《建设工程施工许可证》或《建设工程开工证》

5、《商品房销售预售许可证》

对于这五种证件，作为开发商只有拿到了前四种证件才能拿到最后的商品房预售许可证。

由于袁女士在购房时同时签订了《委托经营合同》，《委托经营合同》与《商品房买卖合同》是两种情况，开发商说的以《委托经意合同》为依据将房屋在2026年再交付实际上是没有道理的。房屋应该是依据《预定合同》的约定在2017年交房，如果逾期不交可以按照律师的办法先给开发商一个催告，满三个月之后如果还不能交房，还不能履行主要的合同义务，作为袁女士可以行使法定的合同解除权。

开发商催促袁女士换房，也就意味着换一个合同，所有的权利义务也会重新约定，包括交房的日期，如果您觉得未来这个项目还有收益，那么袁女士可以选择换房。如果您觉得开发商的违约情况已经很严重了，那么您可以依据原来的合同行使相应的权利。

《律师帮帮忙》震撼开播！

10月10日起，盈科律师事务所与北京电视台科教频道合作推出的《律师帮帮忙》栏目将每晚与您准时相见。《律师帮帮忙》是一档法律咨询服务节目，是北京地区首个免费律师咨询融媒平台。

栏目将立足本地，选题聚焦房产纠纷、食品安全、电信诈骗等社会热点话题，围绕老百姓生活中实际的法律困扰，由北京市盈科律师事务所专业律师及热心嘉宾等做客演播室，以“聊家常”方式对案例进行深入浅出的解读，为当事人答疑解惑，让观众轻松地明理知法。

首播时间：      

周一至周五：19:08    

周六：21:30

重播时间：      

周一至周五：22:20

关注：              

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