圣运提示|评估人不具备评估资格，裁决无效-邵阳交通律师事务所

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圣运提示|评估人不具备评估资格，裁决无效

2024-11-01 0

北京维权律师

【案情概览】：
张女士是江苏省某市居民，在本市拥有国有土地上房屋一套，2009年，其房屋所在区域被列入拆迁范围。
经某评估公司对上述区域房屋进行评估，出具评估报告，确认张女士建筑面积为83平米的房子评估价格为人民币18万元。由于未能与拆迁人就拆迁补偿安置问题达成协议，2010年4月，拆迁人向市建设局申请裁决。
2010年3月，市建设局作出[2010]第X号房屋拆迁裁决书。张女士遂针对该裁决提起行政诉讼，请求撤销上述裁决。一审审理过程中，法院查明，该裁决作出依据的评估报告中一名评估员没有评估资格，判决市建设局以该评估报告为依据作出上述裁决，证据不足，撤销了上述裁决。
【法律分析】：
行政机关作出行政裁决时依据的评估报告，存在评估人不具备法定评估资格的情况，应当认定该裁决在程序上存在严重违法，其作出裁决的主要证据不足，该裁决应当依法予以撤销。
《中华人民共和国城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定，拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
根据《注册房地产估价师管理办法》之规定，是指通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并按照本办法注册，取得中华人民共和国房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。该办法第三十六条明确规定，违反本办法规定，未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效。故，未取得中华人民共和国房地产估价师注册证书人员，从事房地产估价活动所出具的评估报告无效，市建设局依据一份无效评估报告作出的裁决书，自然应当依法予以撤销。
此外，关于鉴定结论的证据效力，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第六十二条第（一）项规定如下：对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明鉴定人不具备鉴定资格的，人民法院不予采纳。根据以上规定，该评估报告出具人无鉴定资质，且被拆迁人已经对此表示异议，法院不应认可其合法效力。裁决机构据此报告作出的裁决，应当依法予以依法撤销。
针对此问题，可以参考《中华人民共和国最高人民法院公报》[2004]第7期刊登的“丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案”裁判要旨。
【办案点睛】：
拆迁估价是拆迁人确定安置补偿结果的重要依据，也是被拆迁人获得公平合理补偿的基础，因此，拆迁评估的专业和重要要求评估人员必须具备相应的资格和能力，才能对房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等重要因素进行准确的认定。实践中，征地拆迁中的评估机构比较混乱，出具评估报告的评估人若不具备法定评估资格，据此作出的裁决或者补偿决定应当应依法予以撤销。实践中不乏通过此撬动这个维权进程的案例，故，出具评估报告的评估人的资格审查问题，可以作为案件审查点之一。
王有银律师

王有银北京圣运律师事务所主任，中国传媒大学法学兼职教授、研究生导师，征地拆迁业务部首席大律师，近二十年法律服务经验，擅长行政复议、诉讼、谈判。自2015年5月1日，新行政诉讼法实施以来，北京圣运律师事务所以王有银律师（笔名王优银律师）为代表的民告官团队律师胜诉超一千件。因在征地拆迁领域的突出贡献，多次被中央电视台CCTV新闻频道、CCTV财经频道、人民日报、法制日报、人民政协报、南方都市报、财新网、香港有线电视台、亚洲周刊、英国BBC电台等数百家中外媒体采访报道。《中国律师》杂志、《中国律师网》特邀评论员，《第一视频》特邀评论员，参与立法活动，为多个行政立法活动提供建议和意见。荣获“2013年度中国十大最具影响力律师”、“2015年度最受媒体欢迎律师”等称号。

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