案件详情：

一、案件事实摘要 2017年3月21日，在被告丙（被告乙之子）的居间介绍下，原告北京某某能源投资集团有限公司（以下简称“甲公司”）作为甲方就某某市某区的中途加油站（化名）租赁事宜与乙、丙达成一致，签订《加油站租赁合同》，约定租期10年，自2017年10月28日起。租金每年700万元，合同订立后，先预付每年700万中的300万，共10年合计3000万元，以后每年再于当年起租日期前5日内交付剩余租金400万元。并于第12条明确约定了因政府行为拆迁或甲方迁址重建，甲公司所享有的解除权问题。 2017年10月16日，甲公司按租赁合同约定完成加油站装修改善工作，符合交付使用标准，乙、丙对此认可，双方签订《补充协议》并《资产交接清单》，并约定2017年10月28日为租赁起租日。随后，在起租日前，甲公司按合同约定及时支付了10年预付租金3000万元及首年度剩余租金400万元，被告出具收据确认。 合同履行至2019年3月，某市某区政府因某某路东西延伸工程开始就国有土地上房屋的征收补偿事宜下发各种通知作征收前的各项准备工作，甲公司为确保自身利益，多次找到乙、丙沟通协商加油站拆迁事宜，乙一再表示加油站不会拆。出于对此事实的不安考虑，甲公司多次提出要求乙方对其承诺或拆迁后有能力退还未到期租金给予担保，且提出需根据拆迁情况暂缓支付2020年度的400万剩余租金，但直到2019年9月甲公司提起诉讼前及一审终结，二被告均未向甲公司提供相应担保。双方多次沟通谈判过程虽未形成书面文件，但据在案录音及一审庭审笔录证据，双方谈判的两个日期分别为2019年7月16日与11月13日。 甲公司为确保将来租金返还的顺利执行，作为原告在诉讼立案后即向法院申请财产保全，保全成功查封被告财产。在9月17日起诉状中，原告已明确提出退还租金的诉讼请求。 诉后的2019年10月16日，原告向二被告正式发函要求退还2400万租金。原告分别于2020年1月3日、3月2日向区政府办公室申请政府信息公开，某区政府办公室据此依法公开房屋征收范围通告与房屋征收决定，两份文件均于2020年1月6日正式作出并对社会进行公示公告，明确包含案涉加油站在内。至甲公司提起上诉之时，工程施工已进展到加油站边界，加油站已不具备基础营业条件，二审审理中，开庭前政府正式向加油站下发了停止通知，加油站后实际停业。 二、一审败诉及另案诉请赔偿保全造成被告损失 2019年9月，甲公司诉请解除合同并退还原告未到期租金2400万元、暂定支付投资资产补偿款300万元。后变更增加了逾期返还违约金的诉讼请求。2019年12月30日，某市中院作出一审判决，认为征收决定是确定房屋是否拆迁的依据，认为现政府部门对案涉加油站并未发布征收决定，尚不能认定原告租赁的加油站进行拆迁为由，驳回了原告的诉讼请求。 上诉期间，原告收到了被告在该市某区法院提起的赔偿诉讼保全错误的起诉书等诉讼材料。 一审败诉，近三千万诉讼保全还面临另诉赔偿，如不上诉，则承租甲公司已预付但显然因客观情势变更而不能继续承租经营的加油站租金不但未退还，一审判决竟未予支持。原告陷入到极其被动的局面。 为彻底扭转局势，在上诉期限内，原告毅然向某省高院提起了上诉。

律师策略：

孙伏龙、邓薇娜两位律师临危受托接受甲公司委托，正值2020年新冠疫情防控关键期，各行各业尚未复工复产，我们克服困难，通过电子传输资料、网络会议等汇集案件证据、材料等，充分商讨。精研细析，二审策略主要如下：

一、 因势而变地调整解除主事由。

我们注意到，一审诉请是以不安抗辩权提起解除之诉，证据及事由组织提出也是围绕它进行。二审代理，由于不安抗辩权属于法定解除权，其行使条件、行使程序均应严格按照法律规定进行，由于不安抗辩权属于法定解除权，其行使条件、行使程序均应严格按照法律规定进行，对当事人的程序和实体证据要求较高，稍有疏忽或不充分全面便可能发生反作用，成为对方的抗辩有力攻击点。比如，约定解除事由需发出通知，但一审诉前为诉讼保全顺利完成，以免打草惊蛇，以不安抗辩权诉请解除合同，具有其特定的背景，但在一审诉后，特别是二审案系拆迁客观情况已持续推进，并发生公示，停止等重大变化的情形下，应及时调整解除的主事由，以约定解除条件成就为二审代理的重点。

二、 以最高院最新《九民纪要》支撑二审诉请事由之调整。

诉请事由中心的转变需有相当充分立法司法依据，否则，二审法院可能会以不告不理，在诉请范围内审理的诉讼程序要求而不予支持。针对此，我们将最新最高法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（下简称《九民纪要》）作为调整的司法政策依据。这一纪要，立足于实务中的争议问题，遵循民法精神，专门对“合同解除”问题针对司法以往实践中的不足和错误乱象，做出了最新指导性意见，对案系合同解除提供了极具价值符合公平和中国实际的法律裁判指导，特别是其中的不能僵化片面理解诉请范围，强化法官引导释明诉请，争取一案解决解除及解除后的处理以减少诉累，可谓及时雨，来得恰如其时。《九民纪要》第46条、47条、49条等规定精准适用本案，特别重要。

同时，鉴于约定解除的审理标准较法定解除而言更为复杂、严格，加之法官对此具有较大的自由裁量空间，通过约定解除条件成就最终达到合同解除的法律效果具有一定的困难。为此，我们在强调民商事鼓励交易司法理念，通过不可抗力的适用加大了解除的事由，再根据《九民纪要》指导规定，在强调本案约定解除条件成就的同时，已经达到合同最终目的难以实现的法定程度。

三、进一步动态组织案件关键事实证据并客观阐明论述。

在拆迁是否客观真实及对租赁合同的影响是否成就合同解除。我们强调拆迁是一定期间持续推进的事实，一审诉前及一审开庭前，客观证据已经印证拆迁的必然性，二审及再审期间，我们一直动态收集固定并提交审理期间，特别是一审开庭后判决做出前政府房屋征收决定的正式作出公示，加油站面临征收拆迁的事实在二审上诉前就已是客观确定的事实。

概括拆迁持续动态事实：拆迁事实在原告诉讼前系有充分理由相信的高度盖然性，在一审判决前转变为现实确定性，在二审开庭前因停止转化为正在进行时，再审时，因道路修建只差加油站处合龙而变为现实紧迫性。

四、充分说明并强调案系加油站所涉市政重点项目工程适时完成的重大战略意义与政治意义，恳请二审审理中特别注意司法对政治社会民生的综合效果。

案件结果：

一、高院二审改判解除，代理目标圆满实现

二审法院认为，关于租赁合同是否应当解除。租赁合同第十二条约定:“…经甲乙双方认可的因不可抗力造成标的物停业的，租赁期限按所停业的时间顺延，停业期间不计租金。如因政府行为拆迁或甲方的迁址重建，双方可另行协商相关租赁细节，但同等条件下乙方享有优先租赁权。如果双方未就另行租赁事宜达成协议,甲方立即退还乙方己付未到期租金，逾期未退还，按日千分之二支付违约金。如在租赁期内，该加油站因政府行为拆迁，涉及乙方投资形成资产的拆迁款，归乙方所有。”因某某路东西延伸线建设，2020 年 1 月 6 日某市某区政府作出征收决定，案涉加油站被列入征收范围，并确定加油站不具备原址回迁的条件。此后双方为租赁合同履行具体事宜曾进行过协商，但未达成一致意见。随着工程施工项目的推进，市政办公室亦陆续发布施工占道和断交施工通告，路桥施工作业已临近案涉加油站，周边已设置围挡，对甲公司的正常经营已造成实质性影响。甲公司在一次性预交 10 年租金的情况下,基于政府的征收决定和加油站搬迁的现实可能性，请求解除租赁合同并退还租金，符合双方租赁合同第十二条的约定，其享有合同的解除权并且合同解除的条件已经成就。被上诉人主张合同约定的“因政府行为拆迁”应以政府分户拆迁为时点，现分户拆迁并未进行，合同解除条件尚未成就的观点，与合同的实际约定不符，本院不予支持。综上，上诉人主张合同解除具有事实依据，且符合合同约定的解除条件，应予支持。

关于合同解除后的处理。《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况的合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。对于租金的返还，合同约定年租金700 万元，甲公司已交至 2019 年 10 月 27 日，至此时间点合同已履行两年，剩余八年预付的租金为 2400 万元。法院判决合同解除的时间节点按 2020 年 7 月 28 日计算,自 2019 年 10 月 28 日至2020 年 7 月 28 日为 9个月,正常情况下甲公司应交纳租金 525万元，该期间因政府征收及道路施工，甲公司受此影响已处于非正常经营状态，故租金酌情按 50%计算为宜，即 262.5 万元。综上，合同解除后乙、丙应返还的租金数额 2400 万元扣减 262.5 万元为 2137.5 万元。

对甲公司主张的租金逾期返还的违约金，虽乙、丙并未提出合同约定的该违约金过高并请求调整的具体意见，但其主张合同不应解除的抗辩意见已涵盖图公司关于违约金的具体请求。故结合本案具体实际，违约金应按中国人民银行同期贷款利率计算，直至实际履行完毕止。另,合同解除后，甲公司应配合办理案涉加油站经营手续的变更。

据此，二审法院依照《合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决撤销某市中院一审判决，解除双方签订的《加油站租赁合同》及《补充协议》，乙、丙于本判决生效后十日内返还甲公司租金 2137.5万元,逾期按中国人民银行同期贷款利率计算违约金至实际履行完毕止。

二、执行中对方提起再审，最高院依法驳回。

二审生效后，被告向最高院提起再审申请，并据此提出执行中止申请，经我们继续代理答辩，最高院终于2020年11月30日作出驳回再审申请的裁定，主要内容为：

经合议庭审查，认为涉案合同第十二条是对合同履行中出现对甲公司利益有重大影响的情况下，赋予甲公司相应的救济权利，以保障甲公司的权益。该“因政府行为拆迁”应当理解为双方约定一方解除合同事由的发生，属于双方当事人约定的合同解除条件。本案中，甲公司向乙、丙发送通知函以及起诉要求退还租金的行为，说明“双方未就另行租赁事宜达成协议”，只要解除合同的事由发生，乙、丙就应承担合同解除的后果。

鉴于相应的征收决定已经做出，征收已经开始启动，涉案合同解除的条件已经成就，甲公司据此行使合同解除权具有合同和法律依据。

政府征收土地从准备、启动到实施完成，是一个持续性过程。当地政府相关部门从2019年3月开始，陆续发布房屋调查登记公告以及提供停产停业损失补偿所需资料的通知，制定房屋征收补偿安置方案，直到征收决定作出。上述情况均会对合同履行和合同目的实现造成影响，二审法院没有认定甲公司到期没有缴纳租金构成违约，并酌情扣减相应租金的做法，并无不当。

综上，乙的再审事由不成立，依法予以驳回。

至此，一锤定音，本案诉讼程序彻底完结。我们代理的战略、战术和主张，在二审和再审中的事实、法律、逻辑和论理中全面得到支持。

典型意义：

本案系经营加油站承租方甲公司以法定解除事由不安抗辩权提起的合同解除之诉，鉴于法定解除权行使的严苛性，二审代理律师结合一审实际，密切关注并固定提交二审事实变化，充分适用新纪要精神，及时调整战略战术与主攻方向，综合民、商、行等案系法律要点，从约定解除与法定解除的不同视角分别论证本案合同解除的必要性与紧迫性，全面夯实合同解除基础，并充分阐明二审直接改判是司法公正效率的必然体现，二审及再审法院虽最终均以约定解除条件的成就进行裁判，但判决具体说理中，约定解除与法定解除在本案中体现的都比较鲜明，二者存在一定程度的竞合状态，在此情形下的路径的优化选择，显然具有重要的战略意义。