一、优先受偿权的行使主体

根据《司法解释（一）》第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。可知，享有优先受偿权的主体只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人，不包括勘察人、设计人、实际施工人以及次承包人和合法的分包人。

另，《司法解释（一）》第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。经对比本文所述条文将原《司法解释（二）》（2019年2月1日起实施，现已失效）中“但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人的除外”这句话进行了删减。

二、行使期限

根据《司法解释（一）》第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。本条文与原《司法解释（二）》（2019年2月1日起实施，现已失效）改动较大，也是本次司法解释中修改的重点。本条增加了“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权”这句话，并将行使优先受偿权的期限从六个月延长至十八个月。

需要注意的是，享有的行使期限是18个月：需注意此处的“18个月”在法律上属于“除斥期间”，其并不会因本次新冠疫情及相关疫情防控措施等而中止或者中断。因此，享有优先受偿权的承包人应当及时行权，否则，会因逾期行权导致优先受偿权消灭，影响自身合法权益。

三、行使的前提条件

根据《司法解释（一）》第三十八条建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第三十九条未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

可知，建设工程质量合格是承包人行使建设工程价款优先受偿权的前提条件，而且在建设工程质量合格的情况下，无论工程是否已经竣工，承包人都享有优先受偿权。

四、行使范围

跟《司法解释（一）》第四十条承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

可知，可优先受偿的建设工程价款包括，人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金。除此之外，不可优先受偿的建设工程价款有，逾期支付工程价款的利息、违约金、损害赔偿等因发包人违约造成的损失。

五、行使的放弃或限制

根据《司法解释（一）》第四十二条发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

可知，承包人有权放弃或者限制优先受偿权的行使，但是不得损害建筑工人利益，否则，该放弃或者限制无效。司法实践中，如何判断优先受偿权的放弃或者限制损害了建筑工人利益是一个难题，一般需要结合承包人的资产负债表、承包人支付能力、是否实际拖欠工人工资、工人工资的支付是否存在其他有效保障措施等因素综合判断，单纯的拖欠一个或者几个工人工资并不能证明该放弃或者限制已经损害建筑工人利益。

六、具体建议

1.首先承包人应先审查有无优先受偿权：建筑施工企业需要对所有工程的施工合同进行审查，尤其是一些已经完工、解除合同或者产生争议的施工合同，审查并筛选出自己可以行使优先受偿权的施工合同。

2.承包人应注意及时行权：对可以行使优先受偿权的施工合同，建筑施工企业应在优先受偿权期限届满前及时向发包人行使优先受偿权。

3.明确行权内容：建筑施工企业在向发包人行使优先受偿权时，无论是采用书面形式、电子形式还是当面形式，必须明确行权内容，至少应体现“针对哪一工程项目的哪一份施工合同行使优先受偿权”，工程项目应至少说明工程项目的名称、地点、范围、工程价款、是否已竣工验收、是否已完成结算、工程质量是否合格等。施工合同必须要说明“合同编号”及“签订日期”等。